SUVLASNIKE
Međuvlasnički ugovor
Međuvlasnički ugovor jedan je od osnovnih dokumenata svake zajednice suvlasnika. Njime suvlasnici uređuju svoja prava, obveze i međusobne odnose povezane s upravljanjem i održavanjem zgrade.
Jasno uređen međuvlasnički ugovor olakšava svakodnevno upravljanje zgradom, donošenje odluka, korištenje zajedničkih prostora i raspolaganje sredstvima zajedničke pričuve. Aktualni pravni okvir određen je Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, koji je na snazi od 1. siječnja 2025.
međuvlasnički ugovor
Što je međuvlasnički ugovor?
Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici uređuju način na koji će zajednički upravljati zgradom ili pojedinom funkcionalnom cjelinom zgrade.
Njime se unaprijed definiraju važna pitanja koja se odnose na zajedničku imovinu, financiranje održavanja, korištenje zajedničkih prostora te prava i obveze suvlasnika. Zbog toga međuvlasnički ugovor predstavlja jedno od glavnih polazišta za organizirano i transparentno upravljanje zgradom.
Što međuvlasnički ugovor sadrži?
Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, međuvlasničkim ugovorom uređuju se osobito:
- veličina suvlasničkih dijelova nekretnine
- uvjeti i način prikupljanja te raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
- mogućnost da predstavnik suvlasnika po punomoći zastupa zajednicu suvlasnika
- obveza pridržavanja kućnog reda
- mogućnost određivanja naknade za nepridržavanje kućnog reda i visina tih naknada
- uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta koje pripada zgradi
- druga pitanja potrebna za jasno uređenje međusobnih odnosa suvlasnika.
U praksi se ugovorom mogu detaljnije urediti pitanja koja su specifična upravo za određenu zgradu.
Upravo zato kvalitetno sastavljen međuvlasnički ugovor može smanjiti nejasnoće oko korištenja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade.
Na važnost jasnog definiranja zajedničkih prostora, troškova i odnosa među suvlasnicima ukazuju i hrvatski upravitelji u svojim vodičima za suvlasnike.
SKLAPANJE UGOVORA
Kako se sklapa međuvlasnički ugovor?
Za sklapanje međuvlasničkog ugovora nije potreban potpis svakog suvlasnika.
Ugovor se smatra sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika. Pritom se natpolovična većina prema Zakonu ne određuje jednostavno prema broju stanova ili osoba, nego prema suvlasničkim dijelovima upisanim u zemljišne knjige, odnosno prema vrijednosnoj površini kada suvlasnički dijelovi nisu određeni. Potrebno je više od 50 %.
Odluke koje proizlaze iz valjano sklopljenog međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, osim kada je Zakonom za određeno pitanje propisano drukčije.
Natpolovična većina
Ugovor se smatra sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, odnosno više od 50 % prema suvlasničkim dijelovima ili vrijednosnoj površini.
Obvezuje sve suvlasnike
Odluke koje proizlaze iz valjano sklopljenog međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, osim kada je Zakonom određeno drukčije.
Nakon sklapanja ugovora
Predstavnik suvlasnika dužan je sklopljeni međuvlasnički ugovor dostaviti upravitelju zgrade u roku od 15 dana.
Upravitelj zatim međuvlasnički ugovor dostavlja u Registar zajednica suvlasnika, u kojem se pohranjuje zajedno s drugim podacima i dokumentacijom zajednice suvlasnika.
NOVO
Novi međuvlasnički ugovori do 1. siječnja 2027.
Suvlasnici su prema novom Zakonu obvezni sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom u roku od dvije godine od stupanja Zakona na snagu.
Budući da je Zakon stupio na snagu 1. siječnja 2025., Ministarstvo u svom vodiču navodi da nove ugovore treba sklopiti do 1. siječnja 2027. godine. Postojeći ugovori sklopljeni prije stupanja novog Zakona na snagu vrijede do sklapanja novih, odnosno najdulje do isteka navedenog roka.
Imate postojeći međuvlasnički ugovor?
Provjerite je li ugovor potrebno uskladiti s aktualnim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada te na vrijeme pripremite novi međuvlasnički ugovor.
VRSTE ugovorA
Međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju nisu isto
Dakle, riječ je o dva različita dokumenta koja zajedno čine važan dio uređenog sustava upravljanja zgradom.
Međuvlasnički ugovor
Međuvlasnički ugovor uređuje međusobne odnose suvlasnika zgrade – njihova prava, obveze, pričuvu, korištenje zajedničkih prostora i druga pitanja zajedničkog upravljanja.
Ugovor o upravljanju zgradom
Ugovor o upravljanju zgradom uređuje odnos zajednice suvlasnika i upravitelja zgrade. Njime se, između ostaloga, definiraju prava i obveze upravitelja, njegova naknada, način upravljanja zgradom, raspolaganje pričuvom te druga pitanja vezana uz obavljanje poslova upravljanja.
Zašto je međuvlasnički ugovor važan?
Dobro uređen međuvlasnički ugovor daje suvlasnicima jasnija pravila prema kojima zajednica funkcionira.
Kada su unaprijed uređeni način korištenja zajedničkih prostora, raspolaganje sredstvima pričuve, ovlasti predstavnika suvlasnika i druga pitanja važna za konkretnu zgradu, lakše je provoditi donesene odluke i izbjeći nesporazume među suvlasnicima.
Međuvlasnički ugovor zato ne treba promatrati samo kao zakonsku obvezu, već kao praktičan dokument prema kojem se uređuju brojna svakodnevna pitanja u zgradi.
FAQ
Česta pitanja o međuvlasničkom ugovoru
Moraju li međuvlasnički ugovor potpisati svi suvlasnici?
Ne. Ugovor je sklopljen kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, odnosno suvlasnici koji predstavljaju više od 50 % suvlasničkih dijelova ili odgovarajuće vrijednosne površine zgrade.
Obvezuje li ugovor suvlasnike koji ga nisu potpisali?
Da. Odluke koje proizlaze iz valjano sklopljenog međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, osim kada je Zakonom određeno drukčije.
Tko dostavlja ugovor upravitelju?
Predstavnik suvlasnika dužan ga je dostaviti upravitelju u roku od 15 dana od sklapanja.
Gdje se međuvlasnički ugovor evidentira?
Upravitelj ga dostavlja u Registar zajednica suvlasnika, gdje se ugovor pohranjuje kao dio dokumentacije zajednice suvlasnika.
imate pitanja?
Trebate pomoć oko međuvlasničkog ugovora?
Ako vaša zgrada treba sklopiti novi međuvlasnički ugovor ili uskladiti postojeću dokumentaciju s aktualnim propisima, obratite nam se za dodatne informacije.