ČESTA PITANJA
Odgovori na najčešća pitanja na jednom mjestu
Na ovom mjestu korisnici mogu brzo pronaći informacije vezane uz upravljanje zgradama, pričuvu, predstavnika suvlasnika, zajednicu suvlasnika, održavanje zgrade te zakonske i informativne teme.
Sadržaj je organiziran po temama kako bi pristup informacijama bio jednostavan, pregledan i koristan svim suvlasnicima.
ODABERITE TEMU
Pregledajte sadržaj po temama
Za lakši pristup informacijama sadržaj je podijeljen u više cjelina.
Svaka tema okuplja najvažnije informacije povezane s određenim područjem upravljanja i održavanja zgrade.
Upravljanje zgradama
Opća pitanja o upravljanju.
Pričuva
Uplata, koirštenje i evidencija
Predstavnik suvlasnika
Uloga, ovlasti i obveze
Zajednica suvlasnika
Osnivanje, odluke i registar
Održavanje zgrade
Radovi, hitne intervencije i energetska obnova
Zakoni i informacije
Pitanja o zakonima i propisima.
Upravljanje zgradama
Pregled informacija o zajedničkoj pričuvi, njezinoj namjeni, korištenju, planiranju troškova i važnosti redovitog podmirivanja obveza.
Što sve obuhvaća upravljanje zgradom?
Upravljanje zgradom obuhvaća administrativne, financijske, tehničke i organizacijske poslove potrebne za uredno funkcioniranje zgrade.
Tko može biti upravitelj zgrade?
Upravitelj može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.
Kako se upravitelju povjerava upravljanje zgradom?
Poslovi upravljanja povjeravaju se ugovorom o upravljanju zgradom sklopljenim između suvlasnika i izabranog upravitelja.
Kako upravitelj preuzima zgradu na upravljanje?
Upravitelj preuzima zgradu na temelju ugovora o upravljanju. Kod promjene upravitelja prethodni ugovor mora biti valjano okončan.
Mora li upravitelj izrađivati plan održavanja zgrade?
Da. Upravitelj izrađuje prijedlog godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja zgrade.
Pregledava li upravitelj stanje zgrade?
Da. Zakon propisuje najmanje jedan pregled zgrade godišnje radi planiranja potrebnog održavanja.
Dobivaju li suvlasnici izvještaj o upravljanju zgradom?
Da. Upravitelj suvlasnicima putem predstavnika suvlasnika dostavlja godišnji izvještaj o upravljanju zgradom za prethodnu godinu.
Mogu li suvlasnici zatražiti uvid u dokumentaciju zgrade?
Da. Suvlasnik može zatražiti uvid i dostavu dokumenata povezanih s upravljanjem zgradom, a upravitelj ih mora omogućiti u zakonskom roku.
Kako suvlasnici dobivaju informacije o obavljenim poslovima?
Upravitelj je dužan putem predstavnika suvlasnika obavještavati suvlasnike o obavljenim poslovima.
Može li upravitelj angažirati druge izvođače?
Da. Poslove može obavljati sam ako ispunjava uvjete ili ih povjeriti odgovarajućim stručnim osobama i izvođačima.
Mora li upravitelj tražiti više ponuda za veće radove?
Za radove i poslove održavanja vrijednosti veće od 2.500 eura upravitelj mora zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.
Što se događa pri promjeni upravitelja?
Prethodni upravitelj dužan je novom upravitelju predati sredstva i dokumentaciju zgrade u rokovima propisanim zakonom.
O pričuvi
Pregled informacija o zajedničkoj pričuvi, njezinoj namjeni, korištenju, planiranju troškova i važnosti redovitog podmirivanja obveza.
Što je zajednička pričuva?
Zajednička pričuva su novčana sredstva koja suvlasnici izdvajaju za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te za upravljanje zgradom.
Tko je obvezan plaćati pričuvu?
Pričuvu su obvezni plaćati svi suvlasnici zgrade, neovisno o tome koriste li svoj stan, poslovni prostor ili drugi posebni dio.
Kako se obračunava pričuva?
U pravilu se obračunava prema vrijednosnoj površini posebnog dijela zgrade i njegovih pripadaka, odnosno prema suvlasničkim udjelima upisanim u zemljišnim knjigama.
Tko određuje iznos pričuve?
Iznos se utvrđuje godišnjim programom održavanja, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom, uz poštovanje zakonskog minimuma.
Može li pričuva biti veća od minimalne?
Da. Suvlasnici mogu odrediti viši iznos ako to zahtijevaju potrebe održavanja, planirani radovi ili drugi troškovi zgrade.
Koliki je minimalni iznos pričuve?
Prema trenutno važećem podatku o etalonskoj cijeni građenja, Ministarstvo u svom tumačenju navodi minimalni iznos od 0,36 EUR/m² mjesečno.
Za što se sredstva pričuve mogu koristiti?
Pričuva se koristi za redovito i izvanredno održavanje, poboljšanje zgrade, otplatu zajmova za izvedene radove, troškove upravljanja i druge namjene dopuštene zakonom i odlukama suvlasnika.
Može li upravitelj samostalno koristiti sredstva pričuve?
Ne proizvoljno. Upravitelj raspolaže sredstvima pričuve u skladu s programima održavanja, međuvlasničkim ugovorom, ugovorom o upravljanju i odlukama suvlasnika.
Uplaćuje li se pričuva na poseban račun?
Da. Sredstva zajedničke pričuve uplaćuju se na poseban račun zajedničke pričuve.
Uplaćuje li se pričuva na poseban račun?
Može, ali samo u zakonom dopuštenim slučajevima i pod propisanim uvjetima.
Predstavnik suvlasnika
Sadržaj vezan uz ulogu predstavnika suvlasnika, njegovu komunikaciju sa suvlasnicima i upraviteljem te njegov doprinos svakodnevnom upravljanju zgradom.
Tko može biti predstavnik suvlasnika?
Predstavnik može biti poslovno sposobna fizička osoba koja je suvlasnik, određeni član obitelji suvlasnika koji živi u istoj zgradi, a pod propisanim uvjetima i treća osoba.
Kako se bira predstavnik suvlasnika?
Suvlasnici ga biraju odlukom natpolovične većine. Ako se bira treća osoba koja nije povezana sa suvlasnikom na način propisan Zakonom, potrebna je dvotrećinska većina.
Koja je glavna uloga predstavnika suvlasnika?
Predstavnik zastupa interese suvlasnika u pitanjima upravljanja i održavanja zgrade te povezuje suvlasnike s upraviteljem.
Saziva li predstavnik sastanke suvlasnika?
Da. Predstavnik suvlasnika ima obvezu sazivati i voditi sastanke suvlasnika.
Sudjeluje li predstavnik u planiranju održavanja?
Da. S upraviteljem koordinira izradu i provedbu godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja zgrade.
Dostavlja li predstavnik odluke suvlasnika upravitelju?
Da. Predstavnik upravitelju dostavlja odluke suvlasnika i druge podatke potrebne za upravljanje zgradom.
Može li predstavnik nadzirati rad upravitelja?
Da. Predstavnik prati ispunjava li upravitelj obveze iz ugovora o upravljanju i po potrebi o tome izvještava suvlasnike.
Mora li predstavnik podnositi izvještaj o svom radu?
Da. Dužan je sastaviti kratak godišnji izvještaj o svom radu i dostaviti ga suvlasnicima do 1. veljače za prethodnu godinu.
Ima li predstavnik pravo uvida u račun zgrade?
Da. Predstavnik ima pravo uvida u promet po računu zgrade i druge podatke povezane s tim računom.
Može li predstavnik samostalno raspolagati novcem zgrade?
Samo ako je to predviđeno međuvlasničkim ugovorom. U tom slučaju može namjenski raspolagati iznosom do najviše 2.000 eura po pojedinom poslu.
Može li zgrada imati zamjenika predstavnika?
Da. Zamjenik se može imenovati ako je to uređeno međuvlasničkim ugovorom, a tijekom zamjene ima ista prava i obveze kao predstavnik.
Što ako zgrada nema predstavnika suvlasnika?
Upravitelj mora pisano upozoriti suvlasnike da ga izaberu u roku od 60 dana. Ako ga ne izaberu, upravitelj imenuje prinudnog predstavnika.
Zajednica suvlasnika
Objašnjenja o tome što je zajednica suvlasnika, kako funkcionira, o čemu suvlasnici zajednički odlučuju i zašto je važna aktivna suradnja svih uključenih.
Što je zajednica suvlasnika?
Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. Ona je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom zgrade.
Kada zajednica suvlasnika postaje pravna osoba?
Pravnu osobnost stječe danom upisa u Registar zajednica suvlasnika.
Što čini imovinu zajednice suvlasnika?
Imovinu zajednice čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva.
Kako zajednica suvlasnika uređuje svoje međusobne odnose?
Prava, obveze i međusobni odnosi suvlasnika uređuju se međuvlasničkim ugovorom.
Može li zajednica suvlasnika imati prava i obveze?
Da. Kao pravna osoba može stjecati prava i obveze te može tužiti i biti tužena.
Kako zajednica suvlasnika donosi odluke?
Odluke o upravljanju zgradom donose suvlasnici na sastanku ili, u propisanim slučajevima, prikupljanjem potpisa. Potrebna većina ovisi o vrsti odluke.
Tko saziva sastanak suvlasnika?
Sastanak u pravilu saziva predstavnik suvlasnika, a pod zakonskim uvjetima mogu ga sazvati i određeni suvlasnici ili upravitelj.
Obvezuju li odluke zajednice sve suvlasnike?
Da, ako su donesene na propisan način i potrebnom većinom, donesene odluke obvezuju sve suvlasnike.
Tko podnosi zahtjev za upis zajednice suvlasnika u Registar?
Zahtjev podnosi upravitelj zgrade nadležnom katastarskom uredu elektroničkim putem.
Dobiva li zajednica suvlasnika OIB?
Da. Nakon upisa u Registar zajednica suvlasnika zajednica sudjeluje u pravnom prometu pod svojim nazivom i OIB-om.
Gdje se mogu provjeriti podaci o zajednici suvlasnika?
Podaci se vode u Registru zajednica suvlasnika koji je u nadležnosti Državne geodetske uprave.
Može li jedna zgrada imati više zajednica suvlasnika?
Može u određenim slučajevima, primjerice kada zgrada ima više funkcionalnih cjelina. Za njihovo odvajanje vrijede posebni zakonski uvjeti.
Održavanju zgrade
Informacije o redovitom i izvanrednom održavanju, tehničkoj brizi o zgradi, planiranju radova, sanacijama, hitnim intervencijama i drugim aktivnostima.
Što obuhvaća održavanje zgrade?
Održavanje zgrade obuhvaća redovito i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova zgrade. Izvanredno održavanje uključuje hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje.
Što se smatra redovitim održavanjem zgrade?
Redovito održavanje uključuje aktivnosti potrebne da zajednički dijelovi, instalacije i uređaji zgrade ostanu sigurni, ispravni i funkcionalni.
Što sve može biti dio redovitog održavanja?
To mogu biti pregledi i servisiranje instalacija i uređaja, održavanje dizala, krova, pročelja, dimnjaka i rasvjete te čišćenje zajedničkih prostora, deratizacija i dezinsekcija.
Što je hitan popravak?
Hitan popravak je intervencija kojom se u najkraćem mogućem roku uklanja ili stavlja pod kontrolu opasnost za ljude, imovinu ili osnovne uvjete stanovanja.
Koji kvarovi mogu zahtijevati hitnu intervenciju?
Primjeri su puknuće vodovodnih ili kanalizacijskih instalacija, kvar plina ili električnih instalacija, prodor vode kroz krov, kvar dizala, oštećenje dimnjaka ili otpadanje dijelova pročelja.
Mora li upravitelj osigurati hitne intervencije 0–24?
Da. Upravitelj mora osigurati mogućnost hitnih popravaka svaki dan u godini tijekom 24 sata.
U kojem roku upravitelj mora reagirati na hitan kvar?
Zakon propisuje da upravitelj mora osigurati hitan popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave, osim ako postoje okolnosti na koje upravitelj nema utjecaja.
Što je nužan popravak zgrade?
Nužan popravak je zahvat kojim se trajno uklanja uzrok opasnosti za ljude ili imovinu odnosno ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.
Što može biti nužan popravak?
To mogu biti radovi na krovu, nosivim zidovima, temeljima, zajedničkim instalacijama, pročelju, dimnjacima ili sanacija klizišta i sličnih ozbiljnih oštećenja.
Što je investicijsko održavanje?
Investicijsko održavanje obuhvaća veće zahvate kojima se unapređuju svojstva zgrade i za koje su potrebna sredstva veća od pričuve koju su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.
Tko planira održavanje zgrade?
Upravitelj izrađuje prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade te osigurava provođenje potrebnih aktivnosti u skladu s programom i propisima.
Mora li se zgrada redovito pregledavati?
Da. Upravitelj mora osigurati redovite i, kada je potrebno, izvanredne preglede zgrade u skladu s propisima o gradnji.
Iz čega se financira održavanje zajedničkih dijelova zgrade?
Troškovi redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka te drugih dopuštenih aktivnosti mogu se financirati iz sredstava zajedničke pričuve.
Mora li suvlasnik omogućiti pristup stanu ako je kvar povezan sa zajedničkim dijelovima zgrade?
Da, kada je pristup potreban radi održavanja zajedničkih dijelova ili otklanjanja kvara koji može uzrokovati štetu, suvlasnik mora omogućiti pristup upravitelju ili osobi koju upravitelj odredi.
Mora li suvlasnik Zašto je preventivno održavanje zgrade važno?omogućiti pristup stanu ako je kvar povezan sa zajedničkim dijelovima zgrade?
Redoviti pregledi i pravodobno održavanje pomažu zadržati zajedničke dijelove i uređaje u funkcionalnom stanju te mogu omogućiti da se nedostaci uoče prije nego što postanu ozbiljniji kvarovi.
Propisi i zakoni
Pregled najvažnijih propisa, registara i službenih informacija koje se odnose na upravljanje i održavanje zgrada, kao i na prava i obveze suvlasnika.
Koji zakon uređuje upravljanje i održavanje zgrada?
Temeljni propis je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, objavljen u Narodnim novinama NN 152/24, s izmjenama NN 47/26. Zakon uređuje upravljanje zgradama, zajedničke dijelove, pričuvu te prava i obveze suvlasnika, predstavnika i upravitelja.
Na koje se zgrade Zakon primjenjuje?
Zakon uređuje upravljanje višestambenim, stambeno-poslovnim i poslovnim zgradama te blokovskim garažama.
Gdje se mogu pronaći važeći propisi o upravljanju zgradama?
Službene tekstove zakona i pravilnika treba provjeravati u Narodnim novinama, a Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine na svojim stranicama objavljuje pregled važećih propisa iz područja upravljanja i održavanja zgrada.
Postoji li poseban pravilnik o kućnom redu?
Da. Pravilnik o kućnom redu u zgradama propisuje opća pravila korištenja zajedničkih prostora, kućnog mira, buke, čistoće i drugih pitanja svakodnevnog života u zgradi.
Može li zgrada imati dodatna pravila kućnog reda?
Da. Uz opća pravila mogu se utvrditi i posebna pravila za pojedinu zgradu, ali ona ne smiju biti protivna propisanim općim pravilima.
Što je međuvlasnički ugovor?
Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici uređuju međusobne odnose povezane s upravljanjem i korištenjem zajedničke imovine, u okviru zakona i drugih važećih propisa.
Što ako je odredba međuvlasničkog ugovora protivna zakonu?
Međuvlasnički ugovor i odluke suvlasnika moraju biti usklađeni s važećim propisima. Ugovorom se ne mogu isključiti zakonske obveze koje su obvezne za suvlasnike ili upravitelja.
Postoje li posebni propisi za registre zgrada i upravitelja?
Da. Posebnim pravilnicima uređuju se Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada, a oba registra vodi Državna geodetska uprava.
Jesu li podaci iz registara javno dostupni?
Da. Registri su uspostavljeni kao javno dostupni izvori podataka o zajednicama suvlasnika, zgradama i upraviteljima.
Gdje mogu pronaći službena tumačenja novih propisa?
Ministarstvo objavljuje upute i tumačenja o primjeni Zakona, uključujući teme poput zajedničke pričuve, prava i obveza upravitelja i predstavnika suvlasnika te održavanja zgrada.
Jesu li odluke suvlasnika uređene zakonom?
Da. Zakon uređuje način donošenja odluka suvlasnika i potrebne većine, pri čemu potrebna većina ovisi o vrsti odluke.
Moraju li se suvlasnici pridržavati donesenih odluka?
Odluke koje su donesene na propisan način i potrebnom većinom obvezuju suvlasnike u okviru pitanja na koja se odnose.
Kako provjeriti je li neki propis još uvijek važeći?
Najsigurnije je provjeriti aktualni tekst u Narodnim novinama ili na službenim stranicama nadležnog Ministarstva, jer se zakoni i pravilnici mogu mijenjati. Ministarstvo trenutačno kao važeći zakon navodi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada NN 152/24 i 47/26.
Važna napomena
Sadržaj je informativnog karaktera. Budući da se propisi mogu mijenjati i moguća su različita tumačenja, prije donošenja odluka provjerite aktualne službene izvore i važeće propise.
imate pitanja
Tu smo za Vas.
Kontaktirajte nas i dogovorite besplatne konzultacije.