Predstavnik suvlasnika jedna je od ključnih osoba za dobro funkcioniranje stambene zgrade. On nije zamjena za upravitelja niti osoba koja samostalno odlučuje o svim pitanjima zgrade, već predstavlja suvlasnike u poslovima upravljanja i održavanja te povezuje njih, upravitelja i izvođače.
U praksi kvaliteta te suradnje često određuje koliko će se brzo rješavati kvarovi, koliko će suvlasnici biti informirani i hoće li se održavanje zgrade planirati na vrijeme. Zato je važno jasno razumjeti koje su obveze predstavnika suvlasnika i gdje završavaju njegove ovlasti.
Predstavnik zastupa suvlasnike, ali ne odlučuje umjesto njih
Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada predstavnik suvlasnika predstavlja suvlasnike u poslovima povezanima s upravljanjem i održavanjem zgrade, u okviru zakonskih ovlasti i međuvlasničkog ugovora. Odluka o njegovu izboru donosi se dvotrećinskom većinom suvlasnika.
Važno je razlikovati zastupanje od samostalnog odlučivanja. O pitanjima za koja je potrebna odluka suvlasnika predstavnik ne može proizvoljno odlučiti u njihovo ime. Njegova je zadaća organizirati komunikaciju, prenijeti odluke i pratiti njihovu provedbu.
Sastanci, odluke i komunikacija sa suvlasnicima
Jedna od osnovnih obveza predstavnika suvlasnika je sazivanje i vođenje sastanaka suvlasnika. Zakon kao grubo zanemarivanje obveza navodi situaciju u kojoj predstavnik barem jednom godišnje ne pokuša sazvati i održati sastanak suvlasnika.
Ako se odluke donose prikupljanjem potpisa, predstavnik ih treba uredno evidentirati i obavijestiti suvlasnike o donesenoj odluci. Također upravitelju dostavlja odluke suvlasnika, potrebnu dokumentaciju te podatke o promjenama suvlasnika odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade.
Predstavnik je dužan izraditi i kratak izvještaj o svom radu za proteklu kalendarsku godinu te ga dostaviti suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom do 1. veljače iduće godine.
Suradnja s upraviteljem i planiranje održavanja
Predstavnik suvlasnika usko surađuje s upraviteljem zgrade na izradi i provedbi godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova, višegodišnjeg programa održavanja te pojedinih poslova potrebnih na zgradi. Ujedno nadzire ispunjava li upravitelj obveze iz ugovora o upravljanju i po potrebi o tome izvještava suvlasnike.
Ta je uloga posebno važna kod većih zahvata. Predstavnik bi trebao pomoći da suvlasnici dobiju jasne informacije o potrebi radova, ponudama i troškovima, dok upravitelj organizira poslove koji su u njegovoj nadležnosti.
Ako nastane neplanirani izdatak veći od 2.000 eura bez PDV-a koji nije bio predviđen godišnjim planom upravljanja, predstavnik o tome mora izvijestiti suvlasnike.
Što predstavnik može učiniti sa sredstvima pričuve?
Predstavnik ima pravo uvida u promet po računu zgrade i druge podatke vezane uz račun, ali to ne znači da može neograničeno raspolagati zajedničkom pričuvom.
Međuvlasničkim ugovorom može se predvidjeti da predstavnik bez dodatne suglasnosti suvlasnika svrhovito i namjenski raspolaže iznosima do najviše 2.000 eura po pojedinom poslu.
Upravo zato kvalitetan međuvlasnički ugovor treba jasno definirati ovlasti, način donošenja odluka i granice odgovornosti predstavnika.
RAZMIŠLJATE O PROMJENI UPRAVITELJA?
Promjena upravitelja zgrade ne mora biti komplicirana.
Niste zadovoljni komunikacijom, održavanjem ili načinom vođenja pričuve? Objasnit ćemo postupak, potrebne korake i pomoći suvlasnicima u organizaciji prelaska na novog upravitelja.
Dobar predstavnik treba imati podršku dobrog upravitelja
Predstavnik suvlasnika teško može kvalitetno obavljati svoju ulogu ako nema pouzdanu podršku upravitelja. Jasna podjela odgovornosti, dostupna dokumentacija, pregled financija i pravodobna komunikacija olakšavaju posao predstavniku, ali i povećavaju povjerenje među svim suvlasnicima.
U Stambenom centru naglasak stavljamo na suradnju s predstavnicima suvlasnika, transparentnu komunikaciju i plansko održavanje zgrade. Cilj nije da predstavnik sam rješava svaki problem, nego da ima stručnog partnera koji će ga voditi kroz administrativne, financijske i tehničke postupke.
Kada su upravitelj, predstavnik i suvlasnici jasno povezani, odluke se donose lakše, problemi se rješavaju brže, a upravljanje zgradom postaje jednostavnije i predvidljivije.
