Odabir upravitelja zgrade jedna je od važnijih odluka suvlasnika. Upravitelj ne vodi samo administraciju i zajedničku pričuvu, nego organizira održavanje, koordinira intervencije, surađuje s predstavnikom suvlasnika i pomaže u provedbi odluka važnih za svakodnevno funkcioniranje zgrade.
Najniža cijena zato ne mora značiti i najbolju uslugu. Pouzdanog upravitelja treba procjenjivati prema načinu rada, dostupnosti, transparentnosti i sposobnosti da probleme zgrade rješava organizirano i pravodobno. Prije donošenja odluke korisno je usporediti nekoliko konkretnih kriterija.
Provjerite što je stvarno uključeno u uslugu
Ponude različitih upravitelja mogu izgledati slično, ali se njihov stvarni opseg usluge često razlikuje. Prije usporedbe cijena potrebno je provjeriti što mjesečna naknada obuhvaća: vođenje financija, izvještavanje suvlasnika, organizaciju redovitog održavanja, hitne intervencije, administrativne poslove i komunikaciju s predstavnikom suvlasnika.
Važno je utvrditi i koje se usluge dodatno naplaćuju. Jasna ponuda i razumljiv ugovor dobar su pokazatelj profesionalnog pristupa, dok neodređene formulacije mogu kasnije dovesti do nesporazuma.
Transparentnost pričuve i troškova mora biti standard
Suvlasnici trebaju imati jasan uvid u stanje zajedničke pričuve, prihode, rashode i ugovorene radove. Prema važećem Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada upravitelj vodi poslovanje svake zajednice suvlasnika odvojeno te za svaku zgradu vodi poseban račun ili račun posebne namjene.
Kod odabira upravitelja zato pitajte kako ćete dobivati financijske izvještaje, koliko su detaljni i na koji način predstavnik suvlasnika može pratiti stanje računa i provedene troškove. Transparentnost nije dodatna pogodnost, nego temelj povjerenja između suvlasnika i upravitelja.
Dostupnost i komunikacija često odlučuju o kvaliteti upravljanja
Dobar upravitelj mora imati jasno definiran način prijave problema. Suvlasnici i predstavnik trebaju znati kome se obraćaju, kako se evidentira prijava i u kojem se roku može očekivati odgovor.
Posebno provjerite kako se rješavaju hitne situacije izvan uobičajenog radnog vremena. Puknuće cijevi, kvar zajedničke instalacije ili druga hitna situacija ne mogu čekati sljedeći radni dan. Organizirana služba i mreža pouzdanih izvođača u takvim trenucima imaju veliku vrijednost.
Važno je plansko, a ne samo interventno održavanje
Kvalitetan upravitelj ne bi trebao djelovati samo kada nastane kvar. Dobra praksa uključuje praćenje stanja zajedničkih dijelova, izradu programa održavanja i pravodobno planiranje većih zahvata.
Kod radova veće vrijednosti posebno je važna transparentnost postupka. Zakon propisuje da upravitelj za radove i druge poslove održavanja zgrade vrijednosti veće od 2.500 eura mora zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude. Suvlasnicima to omogućuje kvalitetniju usporedbu izvođača i troškova.
Provjerite upravitelja i njegov način rada
Prije sklapanja ugovora korisno je provjeriti iskustvo upravitelja, organizaciju tima i način na koji vodi zgrade slične vašoj. Nije jednako upravljati manjom zgradom s nekoliko stanova i velikim stambenim kompleksom s dizalima, garažom i složenim instalacijama.
Dodatnu razinu provjere pruža Registar upravitelja zgrada koji vodi Državna geodetska uprava. Registar je javna evidencija uspostavljena radi objedinjavanja pouzdanih podataka o upraviteljima i zgradama kojima upravljaju.
RAZMIŠLJATE O PROMJENI UPRAVITELJA?
Promjena upravitelja zgrade ne mora biti komplicirana.
Niste zadovoljni komunikacijom, održavanjem ili načinom vođenja pričuve? Objasnit ćemo postupak, potrebne korake i pomoći suvlasnicima u organizaciji prelaska na novog upravitelja.
Dobar upravitelj treba biti partner suvlasnicima
Na kraju, pouzdan upravitelj nije samo tvrtka koja šalje uplatnice i plaća račune. Njegova je uloga pomoći suvlasnicima da razumiju stanje zgrade, planiraju potrebne radove i donose odluke na temelju jasnih informacija.
U Stambenom centru naglasak stavljamo na dostupnu komunikaciju, transparentno vođenje pričuve, organizaciju održavanja i stručnu podršku predstavniku suvlasnika. Cilj je da suvlasnici u svakom trenutku znaju što se na njihovoj zgradi radi, zašto se radi i kako se koriste zajednička sredstva.
Prije promjene ili prvog odabira upravitelja zato nemojte uspoređivati samo cijenu. Usporedite način komunikacije, preglednost financija, organizaciju održavanja, stručnu podršku i jasnoću ugovora. Upravitelj koji dobro radi svoj posao dugoročno može pomoći zgradi da bude sigurnija, uređenija i financijski predvidljivija.
